IMOVEL COMPRADO NA PLANTA

Os cuidados a serem tomados são vários, dentre eles temos:

O primeiro é a obtenção dos documentos do imóvel onde o prédio será construído no Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da incorporação do empreendimento, e se pesam alguns ônus sobre ele, tal como penhora, hipoteca etc.

Em seguida, é necessário verificar na Prefeitura Municipal, se os impostos estão em dia. Confirme ainda se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram.

Nunca é demais, também, fazer uma busca em nome da construtora e da incorporadora, juntos aos cartórios de protestos e distribuidores cíveis da justiça estadual e federal, inclusive Justiça do Trabalho, para saber se existem ações ou protestos contras as empresas. Além disso, deve ser obtida a Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais.

Informe-se sobre o regime das obras. Na construção por empreitada, a responsabilidade pela obra é exclusiva do vendedor; o preço é fechado, com as prestações e os reajustes predeterminados. Na construção por administração, há um "custo estimado" do imóvel, e o comprador tem maior participação e corre mais risco no empreendimento: assume as despesas de construção e paga uma taxa de administração.

Como provavelmente o imóvel que o comprador está pretendendo adquirir não é o primeiro que a construtora e a incorporadora estão lançando, também é aconselhável que se investigue junto ao PROCON, se há reclamações contra as empresas. E também, visitar alguns prédios construídos ou em construção, dessas empresas, se possível acompanhados de um engenheiro, onde se poderá verificar o material que costumam empregar e a limpeza da construção, bem como se é costume atrasar a entrega das obras ou se obedecem ao prazo previsto.

Em seguida, estando tudo em ordem, o comprador deve pedir uma minuta do contrato de venda e compra para ser analisado por advogado, para saber se pode assinar ou não. E deve estudar a forma de pagamento, juros etc. e finalmente, se pode arcar com o compromisso que pretende assumir.

Antes de adquirir um imóvel na planta, é recomendável e mais barato procurar um advogado, para examinar toda a documentação e auxiliar o comprador, do que ser obrigado a contratar um advogado depois, quando os problemas aparecerem. É a chamada advocacia preventiva.

A importância de se fazer, antes da compra do imóvel, uma pesquisa no Registro de Imóveis, é porque a incorporadora só pode vender as unidades (apartamentos), após arquivar nele, uma série de documentos, exigidos pela lei.

Outro aspecto importante, que vale ser mencionado, é que se constar em prospectos, contratos ou publicidade, afirmações falsas sobre a constituição do condomínio, área, tipo de construção, material empregado etc., o incorporador, o construtor e o corretor, além dos diretores ou gerentes, incorrerão em crime contra a economia popular. Por esta razão, o comprador deve guardar todos os prospectos sobre o imóvel que pretende adquirir.

Aos contratos de compra e venda na planta e em construção deve vir anexado o Memorial descritivo esse descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de Imóveis.

Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais. Quando o imóvel ficar pronto, confira tudo e veja se ele próprio está em perfeitas condições.

Após o problema da ENCOL, que causou prejuízos de monta aos compradores e criou uma crise de desconfiança muito grande no mercado, entrou em vigor em 2004, a Lei 10.931, que acrescentou à lei 4.591 o chamado “Patrimônio de Afetação”, pelo qual, “a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação”. Por este regime, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e serão destinados à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Assim, os compradores passam a ter mais garantias na compra de seus imóveis.

Outro abuso são os chamados juros no pé: o comprador recebe a garantia de que não terá de pagar juros até a entrega das chaves, o que de fato ocorre. Mas, depois de o imóvel estar pronto, passa-se a cobrar juros sobre todo o período financiado, inclusive o anterior ao recebimento das chaves.

Incorporadoras e construtoras que atuam também como agentes responsáveis pelo financiamento alegam que precisam repassar o custo do capital utilizado para financiar a obra. O argumento não é aceito pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça.

Uma portaria divulgada pelo órgão em 15 de março de 2001 considera irregular a cobrança de juros no pé. Mesmo essa portaria não tendo força de lei, ela aumenta para quem se sentir lesado as chances de ganhar o direito de revisão ou até mesmo de rescisão contratual.

Para evitar problemas como esses, é muito aconselhável fazer constar do contrato de compra um item que garanta sua imediata rescisão e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos:

Se a obra não for entregue na data combinada;

Se forem cobrados juros no pé; e/ou

Se sua conclusão se atrasar sem uma justificativa cabível.

Nesses casos, o melhor é precaver-se com a cláusula de rescisão, ainda que seja sempre possível recorrer à lei federal nº 4.591/64, complementada pela 8.078/90, que regulamenta a atividade de incorporação imobiliária. A legislação é clara:

Quem compra deve ser informado pelo menos a cada seis meses sobre o andamento da obra.

Quem compra pode impedir modificações não previstas no projeto e na execução da obra.

Quem compra tem direito a indenização por prejuízos decorrentes de atraso no prazo combinado.

Busque sempre seus direitos, pois o sonho da casa própria pode acabar virando um pesadelo.

Nosso Escritório encontra – se a disposição para auxiliá-los em todas as fases de analise do imóvel a ser adquirido e na busca pelos danos causados pelas Construtoras.